Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?
Wer 2016 zu 1,5 % finanziert hat, trifft jetzt auf einen Markt um 4 % – und auf eine Restschuld, die kaum kleiner geworden ist. Was das Schreiben deiner Bank wert ist, wann ein Wechsel günstiger kommt und ab wann sich ein Forward-Darlehen lohnt.
Irgendwann liegt dieser Brief im Kasten: Die Zinsbindung deines Immobiliendarlehens läuft aus, die Bank macht dir ein Angebot für die nächsten Jahre, zwei Seiten, eine Zahl, bitte unterschreiben und zurücksenden. Für viele ist das der Moment, in dem sie zum ersten Mal seit zehn Jahren wieder über ihre Finanzierung nachdenken.
Gerade jetzt ist das besonders unangenehm. Wer 2015 bis 2017 gekauft hat, hat zu Zinsen um 1,5 % abgeschlossen – Konditionen, die es so nicht wieder gibt. Die Anschlussfinanzierung trifft auf ein Zinsniveau um 4 %, und die Restschuld ist in zehn Jahren kaum kleiner geworden. Wie groß der Unterschied wirklich ist, rechnen wir gleich nach.
Was am Ende der Zinsbindung wirklich passiert
Zinsbindung und Laufzeit sind zwei verschiedene Dinge. Die Zinsbindung sagt nur, wie lange dein Zinssatz feststeht – nicht, wann das Darlehen abbezahlt ist. Wie viel nach zehn Jahren noch offen ist, überrascht die meisten.
Nimm eine typische Finanzierung aus dem Jahr 2016: 300.000 € Darlehen, 1,5 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung. Die Rate lag bei 875 € im Monat. Nach zehn Jahren hast du 105.000 € überwiesen – und trotzdem stehen noch rund 235.000 € offen. Der Grund ist die Reihenfolge: In den ersten Jahren besteht deine Rate zu einem großen Teil aus Zins, getilgt wird wenig. Wie stark die Anfangstilgung wirkt, steht im Beitrag zu Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung.
Diese 235.000 € werden jetzt zu heutigen Konditionen neu finanziert. Bei einem Sollzins um 4 % bedeutet das:
- Gleiche Restlaufzeit, höhere Rate: Um wie geplant in gut 27 Jahren fertig zu sein, steigt die Rate von 875 € auf rund 1.185 € – gut 300 € mehr im Monat.
- Gleiche Rate, kaum noch Tilgung: Bleibst du bei 875 €, gehen davon allein 784 € für Zinsen drauf. Getilgt werden 91 € im Monat – die Rückzahlung zöge sich über Jahrzehnte hin.
Die Zahlen sind eine gerundete Modellrechnung und keine Zusage: Was dir eine Bank tatsächlich anbietet, hängt von Restschuld, Beleihungsauslauf und Bonität ab, und das Zinsniveau bewegt sich – maßgeblich ist der Stand oben im Artikel. Die Größenordnung stimmt aber, und die ist hier der Punkt.
Genau deshalb lohnt sich Vergleichen an dieser Stelle mehr als damals bei der Wahl der Bank: Bei einer Restschuld dieser Größe bringt schon ein halber Prozentpunkt über die nächsten zehn Jahre gut 12.500 €.
Deine drei Wege im Vergleich
| Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen | |
|---|---|---|---|
| Was passiert | Weiter bei derselben Bank | Restschuld zu einer anderen Bank | Zins heute für später sichern |
| Wann | Zum Ende der Bindung | Zum Ende der Bindung | Bis zu rund fünf Jahre vorher |
| Aufwand | Unterschrift | Unterlagen wie bei einer Finanzierung | Wie bei einer Finanzierung |
| Kosten | Keine | Notar und Grundbuch, rund 0,2 bis 0,3 % der Grundschuld | Zinsaufschlag je Monat Vorlauf |
| Sinnvoll, wenn | Das Angebot im Vergleich standhält | Ein anderes Haus spürbar günstiger ist | Die Bindung bald endet und du steigende Zinsen erwartest |
Es gibt keinen Weg, der immer der richtige ist. Es gibt nur einen, der falsch ist: ungeprüft unterschreiben, weil der Brief so aussieht, als gäbe es keine Alternative.
Prolongation: bequem, aber selten der beste Preis
Die Prolongation ist die Fortsetzung bei deiner bisherigen Bank. Kein neuer Vertrag, keine neue Grundschuld, keine Unterlagen – du unterschreibst die Konditionenanpassung, und alles läuft weiter.
Genau diese Bequemlichkeit ist der Preis. Die Bank weiß, dass ein Wechsel Arbeit macht, und kalkuliert das ein. Wer nie vergleicht, zahlt dafür oft über Jahre einen Aufschlag, den er nie zu Gesicht bekommt.
Das Schreiben deiner Bank ist ein Hausangebot, kein Marktpreis. Nach § 493 Abs. 1 BGB muss dich die Bank spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung informieren, ob sie überhaupt fortsetzen will – die Mitteilung ist eine Pflicht, kein Entgegenkommen. Der genannte Zins ist Verhandlungsbasis. Mit einem konkreten Konkurrenzangebot in der Hand bewegen sich viele Häuser noch.
Umschuldung: was der Bankwechsel wirklich kostet
Zum Ende der Zinsbindung kannst du die Restschuld ablösen und zu einer anderen Bank mitnehmen. Der wichtigste Punkt zuerst, weil er die meisten abschreckt: Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. Die wird nur fällig, wenn du einen laufenden Vertrag vorzeitig beendest. Das planmäßige Ende der Bindung ist keine vorzeitige Ablösung, sondern der vorgesehene Ausstiegspunkt.
Was tatsächlich kostet, ist der Wechsel der Sicherheit im Grundbuch. In aller Regel wird die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten statt neu eingetragen – das ist der deutlich günstigere Weg. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten von etwa 0,2 bis 0,3 % der Grundschuld an – bei 235.000 € also grob 470 bis 700 €. Manche Banken übernehmen sie als Wechselanreiz ganz.
Dem gegenüber steht die Ersparnis über die gesamte Restlaufzeit. Bei 235.000 € Restschuld bringt schon ein halber Prozentpunkt rund 1.175 € allein im ersten Jahr. Die Rechnung geht fast immer auf – vorausgesetzt, man vergleicht überhaupt.
Die Unterlagen entsprechen denen einer normalen Finanzierung: Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, Objektunterlagen, aktueller Darlehensstand. Rechne mit ein paar Wochen, nicht mit ein paar Tagen.
Forward-Darlehen: Zins heute sichern – abnehmen musst du trotzdem
Mit einem Forward-Darlehen schließt du die Anschlussfinanzierung ab, bevor die alte Bindung endet – je nach Bank bis zu rund fünf Jahre im Voraus. Der heutige Zins wird für den späteren Zeitpunkt reserviert. Dafür verlangt die Bank einen Aufschlag, der mit jedem Monat Vorlaufzeit steigt – je nach Haus etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat. Bei drei Jahren Vorlauf sind das grob 0,4 bis 1,1 Prozentpunkte über dem heutigen Zins.
Das ist keine Wette auf den besten Zins, sondern eine Versicherung gegen den schlechtesten. Sinnvoll ist sie, wenn du Planungssicherheit brauchst und ein Zinsanstieg deine Rate an die Grenze des Machbaren bringen würde. Wenn dagegen noch reichlich Luft im Haushalt ist, kannst du die Entwicklung genauso gut abwarten.
Ein Forward-Darlehen ist verbindlich – in beide Richtungen. Du musst es abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind. Springst du ab, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Deshalb gilt: Je länger der Vorlauf, desto teurer der Aufschlag und desto größer das Risiko, sich zu früh festzulegen. Unter zwölf Monaten Restlaufzeit braucht es dieses Werkzeug meist gar nicht.
§ 489 BGB: nach zehn Jahren kommst du immer raus
Dieses Recht kennen erstaunlich wenige, und es ist eines der stärksten, die du als Darlehensnehmer hast: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darfst du jedes Immobiliendarlehen mit festem Zins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kündigen – mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung, ganz gleich, wie lange die Zinsbindung eigentlich noch läuft.
Praktisch heißt das zweierlei. Erstens: Eine lange Zinsbindung sperrt dich nicht ein, sie schützt dich nur – deshalb ist sie auch bei der Erstfinanzierung kein Risiko. Zweitens: Wenn du vor Jahren eine Bindung über 15 oder 20 Jahre zu einem heute hohen Zins abgeschlossen hast, bist du ab dem zehnten Jahr nicht daran gefesselt. Du kannst kündigen und umschulden, sobald es sich rechnet.
Der Zeitplan
Anschlussfinanzierung ist kein Termin, sondern ein Zeitraum. Wer ihn nutzt, verhandelt aus einer besseren Position.
- Drei Jahre vorher: Endtermin der Zinsbindung notieren. Ab hier ist ein Forward-Darlehen möglich – prüfen heißt nicht abschließen.
- Zwölf Monate vorher: Unterlagen sortieren und Konditionen vergleichen. Jetzt hast du Zeit, ein Angebot in Ruhe zu bewerten, statt unter Termindruck zu entscheiden.
- Drei Monate vorher: Spätestens jetzt kommt das Schreiben deiner Bank. Es ist der Vergleichsmaßstab, nicht das Ergebnis.
- Vor der Unterschrift: Rate, Tilgung und Sondertilgungsrecht mitverhandeln. Wenn dein Einkommen seit dem Kauf gestiegen ist, ist die Anschlussfinanzierung der beste Moment, die Tilgung zu erhöhen – dann wirkt der Zinsvorteil doppelt.
Und ein Punkt, der nichts mit Zinsen zu tun hat: Steigt deine Rate, darf das nicht auf Kosten deiner Rücklage gehen. Warum die vorher stehen muss, steht im Beitrag zum Notgroschen.
Fazit
Das Ende der Zinsbindung ist kein Verwaltungsakt, sondern die zweite Finanzierungsentscheidung – und sie geht um eine Restschuld, die meist noch dreiviertel des ursprünglichen Darlehens beträgt. Ein Bankwechsel kostet dich dabei keine Vorfälligkeitsentschädigung, sondern ein paar hundert Euro Grundbuchkosten und etwas Papierkram.
Deshalb die kürzeste mögliche Empfehlung: Unterschreib das Schreiben deiner Bank nicht, ohne daneben mindestens ein zweites Angebot gelegt zu haben. Wenn deine Hausbank danach immer noch vorn liegt, hast du eine gute Entscheidung getroffen statt einer bequemen.
