Eine Baufinanzierung, die auch in zehn Jahren noch trägt

Was wir für Sie durchrechnen

Bevor es um Angebote geht, klären wir die Zahlen, die wirklich zählen:

• Wie viel Haus ist realistisch? Nicht das Maximum, das die Bank genehmigt, sondern der Betrag, mit dem Sie ruhig schlafen.
• Eigenkapital und Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler – zusammen ein zweistelliger Prozentsatz des Kaufpreises.
• Zinsbindung: kurz und flexibel oder lang und planbar – das hängt von Ihrer Situation ab, nicht von der Zinsprognose.
• Tilgung und Sondertilgung: Was passiert, wenn Sie in fünf Jahren erben, aufstocken oder weniger arbeiten?
• Fördermittel: KfW und regionale Programme, wo sie passen.

Die Nebenkosten entscheiden mit, und sie sind Ländersache

Auf den Kaufpreis schauen alle, auf die Nebenkosten fast niemand. Dabei müssen die aus Eigenkapital kommen – Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit. Genau daran scheitern Finanzierungen, die auf dem Papier gepasst hätten.

Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer, und die setzt jedes Bundesland selbst fest: 3,5 % in Bayern und Sachsen, bis zu 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 14.000 € gegenüber 26.000 €.

Im Grenzgebiet wird daraus ein Entscheidungskriterium. Zwischen Neu-Ulm und Ulm liegen die Donau und eine Landesgrenze: 3,5 % in Bayern gegenüber 5,0 % in Baden-Württemberg, bei 400.000 € ein Unterschied von 6.000 €. Für dieselbe Immobilie auf der anderen Flussseite. Die Steuer allein ist kein Kaufgrund – aber sie gehört in die Rechnung, bevor Sie sich entscheiden.

Grunderwerbsteuer in Bayern

3,5 %

Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg

5,0 %

Unterschied bei 400.000 € Kaufpreis

6.000 €

Die Grundsteuer läuft jedes Jahr mit – und wird je Land anders berechnet

Die Grunderwerbsteuer zahlt man einmal, die Grundsteuer jedes Jahr. Und seit der Reform rechnen die Länder nach unterschiedlichen Modellen, was denselben Kauf links und rechts einer Landesgrenze verschieden teuer macht.

Bayern nutzt ein reines Flächenmodell: gezahlt wird nach Quadratmetern Grundstück und Gebäudefläche, der Wert der Immobilie spielt keine Rolle. Baden-Württemberg nutzt ein Bodenwertmodell: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, das Gebäude bleibt außen vor.

Das dreht die Verhältnisse um. Ein großes Grundstück mit kleinem Haus wird im Bodenwertmodell verhältnismäßig teuer und im Flächenmodell eher günstig; ein ausgebautes Haus auf knappem Grund genau andersherum. Wer zwei Objekte in verschiedenen Bundesländern vergleicht, sollte diesen Posten mitrechnen, statt ihn als Kleinbetrag abzutun – er läuft über die gesamte Haltedauer mit.

Kauf, Neubau, Anschlussfinanzierung oder Umschuldung

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zählt Tempo: Wer beim Notartermin eine belastbare Finanzierungszusage hat, ist im Vorteil. Wir bereiten die Unterlagen so vor, dass die Bank schnell entscheiden kann.

Beim Neubau geht es um Auszahlungspläne und Bereitstellungszinsen – der Punkt, an dem viele Finanzierungen unnötig teuer werden.

Läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren aus, lohnt sich der Blick auf die Anschlussfinanzierung frühzeitig. Ein Forward-Darlehen kann bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden. Und wer mehrere teure Kredite parallel bedient, spart mit einer Umschuldung oft dreistellig im Monat.

Der Ablauf

Erstgespräch, kostenfrei: Wir klären Vorhaben, Eigenkapital und Einkommen. Danach bekommen Sie eine ehrliche Einschätzung, ob und in welchem Rahmen das Vorhaben trägt.

Anschließend holen wir Konditionen ein und stellen Ihnen die zwei bis drei sinnvollsten Varianten gegenüber – vollständig, inklusive Gesamtkosten über die Laufzeit, nicht nur mit dem Schaufensterzins.

Bis zur Auszahlung bleiben wir Ihr Ansprechpartner gegenüber der Bank. Das läuft per Video und Telefon genauso wie im persönlichen Termin.