Baufinanzierung: Eigenkapital, Tilgung, Zinsbindung – die drei Zahlen, die zählen
Beim Immobilienkredit starren alle auf den Zinssatz. Dabei entscheiden Tilgung und Zinsbindung darüber, wie lange du zahlst und was nach zehn Jahren übrig bleibt. Ein Überblick ohne Bankdeutsch.
Wer eine Immobilie finanziert, vergleicht zuerst den Zinssatz. Verständlich – er steht in jeder Werbung ganz vorne. Nur entscheidet er selten darüber, ob eine Finanzierung am Ende gut ausgeht.
Die drei Zahlen, die wirklich zählen, sind: wie viel Eigenkapital du mitbringst, wie hoch du tilgst und wie lange du dir den Zins sicherst. Der Reihe nach.
1. Eigenkapital – und die unterschätzten Kaufnebenkosten
Vor dem Kaufpreis stehen die Nebenkosten. Sie finanziert dir keine Bank gerne mit, weil ihnen kein Gegenwert gegenübersteht:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 %
- Maklerprovision: falls beauftragt, üblicherweise geteilt zwischen Käufer und Verkäufer
In Summe sind das je nach Konstellation etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises – und die musst du aus eigener Tasche zahlen. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das schnell 45.000 €, bevor überhaupt ein Cent auf die Immobilie entfällt.
Die solide Faustregel lautet deshalb: Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital, plus möglichst 20 % des Kaufpreises. Weniger geht – kostet aber Zinsaufschlag, weil das Risiko der Bank steigt.
Räum den Notgroschen nicht ab. Der häufigste Fehler beim Immobilienkauf ist, das letzte Eigenkapital in die Finanzierung zu stecken. Dann kommt die kaputte Heizung, das Auto oder ein Einkommensausfall – und die Rücklage ist weg. Drei bis sechs Monatsausgaben bleiben liegen, auch wenn es weh tut.
2. Tilgung – die Zahl, die über die Laufzeit entscheidet
Deine monatliche Rate besteht aus Zins und Tilgung. Der Zins ist das, was die Bank verdient; die Tilgung ist der Teil, der deine Schulden verringert. Und die Anfangstilgung hat eine viel drastischere Wirkung, als die meisten vermuten.
Ein Beispiel mit einem angenommenen Sollzins von 3,5 %:
| Anfangstilgung | Laufzeit bis schuldenfrei | Rate bei 300.000 € Darlehen |
|---|---|---|
| 1 % | rund 44 Jahre | 1.125 € |
| 2 % | rund 29 Jahre | 1.375 € |
| 3 % | rund 22 Jahre | 1.625 € |
250 € mehr im Monat verkürzen die Laufzeit um 15 Jahre. Wer mit 1 % Tilgung finanziert, zahlt seinen Kredit unter Umständen bis weit in die Rente hinein ab – und genau das darf nicht passieren, weil das Einkommen im Ruhestand deutlich sinkt.
Die Faustregel: mindestens 2 % Anfangstilgung, und die Finanzierung sollte spätestens zum Renteneintritt abbezahlt sein.
3. Zinsbindung – wie lange die Sicherheit hält
Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange dein Zinssatz garantiert ist. Danach steht die Anschlussfinanzierung an, zu dann geltenden Konditionen. Was viele überrascht: Nach zehn Jahren ist meist noch der weitaus größte Teil der Schuld offen.
Eine kurze Zinsbindung ist etwas günstiger, verschiebt das Risiko aber auf einen Zeitpunkt, den niemand kennt. Eine lange Bindung – 15 oder 20 Jahre – kostet etwas Aufschlag und kauft dafür Planbarkeit.
Zwei Punkte gehören dazu:
- Sondertilgungsrecht: üblich sind 5 % der Darlehenssumme pro Jahr, kostenfrei. Sollte in jedem Vertrag stehen, auch wenn du es nie nutzt.
- Kündigungsrecht nach zehn Jahren: Nach § 489 BGB darfst du jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung läuft. Eine lange Bindung sperrt dich also nicht ein, sie schützt dich nur.
Was die Bank rechnet – und was du rechnen solltest
Banken prüfen, ob die Rate ins Haushaltsbudget passt. Als Orientierung gilt: Die Kreditrate sollte etwa 35 % des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten.
Was in dieser Rechnung fehlt und dich trotzdem jeden Monat trifft:
- Instandhaltungsrücklage – je nach Objekt 1 bis 1,50 € pro Quadratmeter und Monat
- Grundsteuer, Versicherungen, Heizung und Nebenkosten, die als Eigentümer alle bei dir landen
- Der Punkt, den fast alle vergessen: Was passiert mit der Finanzierung, wenn einer der beiden Verdiener ausfällt?
Zum letzten Punkt gehört eine ehrliche Antwort: Eine Risikolebensversicherung in Höhe der Restschuld und ein bestehender Berufsunfähigkeitsschutz sind bei einer Finanzierung kein Zusatzprodukt, sondern Teil der Konstruktion.
Fazit
Eine gute Finanzierung erkennt man nicht am niedrigsten Zins, sondern daran, dass sie auch dann noch trägt, wenn im Leben etwas dazwischenkommt. Genug Eigenkapital, mindestens 2 % Tilgung, eine Zinsbindung, die zu deiner Risikobereitschaft passt – und eine Rate, die auch mit Kind, Auto und Instandhaltung funktioniert.
Wenn du wissen willst, was in deinem Fall realistisch ist, rechnen wir das durch, bevor du beim Notar sitzt.
